GaWC Research Bulletin 324

GaWC logo
  
 
  Gateways into GaWC

This Research Bulletin has been published in Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie, 53 (3), (2009), 138-155, under the title 'Global-City-Formation, Immobilienwirtschaft und Transnationalisierung: Das Beispiel Mexico City'.

Please refer to the published version when quoting the paper.


(Z)

Global City-Formation und die Rolle der Immobilienwirtschaft in der Transnationalisierung der Stadt: Das Beispiel Mexico City

C. Parnreiter*

Abstract

The paper argues that global city formation is a key driving force in the transformation of urban landscapes and in the globalization of real estate markets. Taking Mexico City as a case study it is shown that the growing presence of a) foreign companies and b) advanced producer sector firms increases demand for office space, in particular in the high end spectrum of the market. This demand is met by the production of a new CBD in Western parts of the city. Mexico City's corporate geography is, thus, characterized by two CBDs, with the new one housing the majority of firms that entered the Mexican market in the last 15 years. The paper also argues that the new corporate geography is marked by processes of de- and transnationalization, becoming thus step by step detached from the urban fabric.

Keywords: Global City Formation, Real Estate Markets, Built Environment, Mexico City


Einleitung: Die Immobilienwirtschaft als Thema der Global City-Forschung

Die Immobilienwirtschaft ist in der Global City-Forschung bislang ein wenig beachtetes Thema. Dies überrascht insofern, als Sassen in ihrem Buch The Global City bereits vor fast 20 Jahren darauf hingewiesen hat, dass Global City-Formation und Veränderungen in der Immobilienwirtschaft zusammenhängen. Erstens erhöht die Ausbildung von Global City-Funktionen in einer Stadt den Bedarf an hochwertigen Büroimmobilien, weil die Firmen aus den Finanz- und anderen Unternehmensdienstleistungen, die in Global Cities zentralisiert sind, nach einer entsprechenden physischen Infrastruktur verlangen, um Kontroll- und Managementaufgaben in der Weltwirtschaft wahrnehmen zu können. Die Folge dieser steigenden Nachfrage ist ein auf bestimmte Stadtteile – meist die Zentren – und bestimmte Marktsektoren – die erstklassigen Büroimmobilien – fokussierter Bauboom; seit den 1980ern prägt „(t)he rapid building of one high-rise office complex after another“ (Sassen 2001, 334) die physische Transformation von Städten wie New York, London und Tokio.

Zweitens bildet sich seit den 1980er Jahren ein grenzüberschreitender Immobilienmarkt heraus, dessen Kernzonen Sassen in den innenstädtischen Lagen von Global Cities lokalisiert. Die steigende Nachfrage nach erstklassigem Büroraum treibt die Preise in innerstädtischen Lagen in die Höhe und entkoppelt sie von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung (ebd., 190f), was in- wie ausländische Investoren anzieht. Studien zeigen, dass vor allem solche Großstädte grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen haben, die eine dynamische Entwicklung im Bereich der unternehmensorientierten Dienstleistungen aufweisen (Fainstein 2001).

In- wie ausländische Investoren reagieren auf die Anlagemöglichkeiten in städtischen Immobilienmärkten umso mehr, als die Zeit seit dem Ende des fordistischen Akkumulationsregimes grosso modo eine Zeit der Überliquidität und der Suche nach profitablen Anlagemöglichkeiten war (Arrighi 1994). Immobilieninvestitionen sind in solchen Zeiten „a kind of last-ditch hope for finding productive uses for rapidly overaccumulating capital“ (Harvey 1985, 20). Allerdings wurden solche Anlagemöglichkeiten erst im Zuge einer parallelen Deregulierung von Finanz- und Immobilienmärkten seit den 1980er Jahren geschaffen. Der grenzüberschreitende Investitionsboom in Immobilien wurde noch dadurch verstärkt, dass viele der global operierenden unternehmensorientierten Dienstleistungsfirmen (und hier v.a. diejenigen aus dem Finanzbereich), die die Immobiliennachfrage in den Global Cities bestimmen, sowohl Eigentümer als auch Nutzer (und zwar entweder als direkter Nutzer oder als Mieter in den eigenen Räumen) der Büros sind (Lizieri/Baum/Scott 2000). Diese Doppelrolle von Käufer und Nutzer, die Finanz- und andere unternehmensorientierten Dienstleistungsfirmen in einer Reihe von Städten zu spielen begannen, beförderte die Globalisierung ehemals lokaler Immobilienmärkte im doppelten Sinn. Einerseits nach „innen“, weil global operierende Firmen zunehmend zu den bestimmenden Akteuren auf einem bestimmten Marktsegment wurden, andererseits nach „außen“, weil die global operierenden Unternehmensdienstleister Büros in zahlreichen Global Cities unterhalten und folglich vergleichbare Internationalisierungsdynamiken auf den Immobilienmärkten in zahlreichen Städten auslösten.

Allerdings wurde der Zusammenhang zwischen Global City-Formation und der Internationalisierung eines lokalen Immobilienmarktes bislang nicht systematisch für andere Städte denn „The Big Three“ (New York, London, Tokio) untersucht. Zwar haben zahlreiche Studien (v.a. für asiatische Städte) bestimmte Global Cities als Fallbeispiele zum Gegenstand (siehe z.B. Haila 2000; Han 2005; Yusuf/Wu 2002), ihr Bezug zur Global City-Forschung beschränkt sich aber meist auf die Übernahme der Begrifflichkeit. Zahlreiche andere Untersuchungen zur Internationalisierung von Immobilienmärkten kommen überhaupt ohne Bezugnahme auf Prozesse der Global City-Formation aus. Schließlich zeigt sich die Vernachlässigung immobilienwirtschaftlicher Themen in der Global City-Forschung auch daran, dass immobilienwirtschaftliche Akteure wie Investoren, Developer, Makler oder Architekten in Untersuchungen zur Formierung des World City Networks (Taylor 2004) bislang keine Rolle spielen (für eine Ausnahme siehe Faulconbridge 2009).

Die Hintansetzung der Immobilienwirtschaft durch die Global City-Forschung ist auch deshalb überraschend, weil die „city builders“ (Fainstein 2001) konzeptionell ein Bindeglied darstellen zwischen den Prozessen der Globalisierung und den stadträumlichen Transformationen der letzten Jahrzehnte. Wenn es eine der Aufgaben der Stadtforschung ist, „die Beziehungen zwischen der Reproduktion, Um- und Neugestaltung der baulichen Struktur und der Reproduktion und dem Wandel der Gesellschaft aufzudecken“ (Lichtenberger 1991, 115f), dann liegt es nahe, sich mit der Immobilienwirtschaft, den sie bestimmenden Kräften und ihrem „Fingerabdruck“ in der Stadt zu befassen. Dies erfolgt in dem vorliegenden Aufsatz am Beispiel von Mexico City. Für dieses Fallbeispiel spricht zum einen, dass klare Anzeichen für Global City-Formation bestehen, und zum anderen, dass in den letzten Jahren sowohl deutliche Veränderungen in der physischen Gestalt der Stadt festzustellen sind als auch Transnationalisierungsdynamiken bestimmter Segmente des Immobilienmarktes. Weil beide Phänomene rezenten Datums sind, kann deutlich herausgearbeitet werden, ob und inwiefern sie mit Prozessen der Global City-Formation zusammenhängen. Dazu wird der rezente Bauboom, der zum Entstehen einer neuen Corporate Geography1 (Grant/Nijman 2002) geführt hat, in Zusammenhang gesetzt mit dem Influx global operierenden Unternehmen, der in Zusammenhang steht mit der Global City-Formation. Daran anschließend wird argumentiert, dass die Begriffe „Ent-“ und „Transnationalisierung“ die Veränderungen auf Immobilienmärkten besser erfassen als „Internationalisierung“, weil einerseits bei zentralen Akteuren kein eindeutiges nationalstaatliches Zentrum mehr auszumachen ist, und weil andererseits die Dollarisierung des Marktes für hochwertige Immobilien oder die Versuche, weltweit gleiche Indikatoren für Markttransparenz durchzusetzen, zeigen, dass ehemals lokale Immobilienmärkte zunehmend aus dem nationalen Kontext herausgelöst werden.

Global City-Formation in Mexico City

Global City-Formation bedeutet, dass eine Stadt jene wirtschaftliche Tätigkeiten anzieht (und diese innerhalb der Stadtökonomie eine immer größere Bedeutung spielen), die für das Funktionieren globaler Märkte erforderlich sind. Diese Management- und Steuerungsaufgaben werden vor allem innerhalb der unternehmensorientierten Dienstleistungen ausgeübt, weshalb im Wachstum, der Konzentration und globalen Vernetzung dieser Dienstleistungen wichtige Indikatoren für Global City-Formation gesehen werden. Auch die Konzentration von Firmensitzen und die Präsenz ausländischer headquarters weist auf die Ausbildung von Global City-Funktionen hin (Sassen 2001).

Einen solchen Prozess der Global-City Formation hat auch Mexico City seit den 1980er Jahren durchlaufen (Parnreiter 2007). Parallel zur zunehmenden Globalisierung der Wirtschaft in Mexiko änderte sich die ökonomische Rolle der Hauptstadt – aus dem Epizentrum der nationalen Industrie wurde ein „Scharnier“ zwischen der Produktion in Mexiko und dem Weltmarkt. Dieser Prozess ist erkenntlich an einem deutlichen Bedeutungsrückgang der Industrie innerhalb Mexico City's und einem parallelen Aufstieg der unternehmensorientierten und v.a. der Finanzdienstleistungen – 2003 lag der Spezialisierungskoeffizient von Mexico City2 für die Industrie bei 0,7, während er für die Produktionsdienste3 2,5 und für die Finanzdienste sogar 2,8 betrug. Im selben Jahr belief sich der Anteil Mexico City's an der gesamten nationalen Wertschöpfung in den unternehmensorientierten Dienstleistungen auf 76 Prozent (eigene Berechnungen, beruhend auf INEGI 2004).

In einer großmaßstäblicheren Betrachtung zeigt sich eine noch deutlichere Konzentration der Unternehmensdienste (Tabelle 1). 55 Prozent der gesamten Wertschöpfung in Mexiko werden in nur drei Bezirken des Distrito Federals4 erzielt, nämlich in Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo und Benito Juárez. Der innerstädtische Bezirk Cuauhtémoc alleine kommt auf fast ein Drittel der Wertschöpfung bei den unternehmensorientierten Dienstleistungen und auf mehr als zwei Fünftel bei den Finanzdiensten. Die Unterkategorie der Headquarterdienste, die im ökonomischen Zensus definiert werden als jene Tätigkeiten, die direkt mit der Unternehmensführung in Zusammenhang stehen, wiederum sind hochgradig in Miguel Hidalgo konzentriert, was u.a. daran liegt, dass der staatliche Ölkonzern PEMEX, das mit Abstand größte Unternehmen Mexikos und Nummer 42 in den Fortune 500 (2008), dort seinen Sitz hat. Professionelle Dienste, zu denen auch die Rechtsdienste zählen, und die Immobiliendienste sind hingegen deutlich weniger zentralisiert.

Mexico City ist auch, wie die Analysen der Globalization and World Cities Study Group and Network zeigen, ein wichtiger Standort für global agierende Dienstleistungsfirmen. So sind weltweit tätige Immobilienberatungsfirmen (z.B. CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, Jones Lang Lasalle) in Mexico City ebenso präsent wie die „Big Four“ der Buchhaltungs- und Unternehmensberatungsfirmen (Deloitte, Ernst & Young, KPMG, PricewaterhouseCoopers), während bei den Finanzdienstleistern von den untersuchten 25 global tätigen Institutionen alle außer fünf in Mexico City vertreten sind.5 Auch global tätige Rechtsanwaltskanzleien etablierten sich seit 1994, trotz des insgesamt geringeren Globalisierungsgrades dieses Dienstleistungsbereiches (Faulconbridge/Muzio 2007), in Mexico City, und zwar oft in Kooperation mit alteingessenen mexikanischen Büros (z.B. Baker & McKenzie, Holland & Knight). Mexico City ist also fest in das World City Network eingebunden, das durch die Unternehmensnetzwerke gebildet wird. Die Stadt rangiert bezüglich der network connectivity weltweit auf Platz 23 – vergleichbar etwa mit Zürich oder Amsterdam, aber besser vernetzt als Chicago oder Frankfurt (Taylor et al. 2009). Damit stellt Mexico City „a classic gateway [city] of contemporary globalization“ dar (Taylor 2004, 92), von der aus essentielle Dienstleistungen für das Management und auch für die Steuerung von globalen Produktionsnetzen erbracht werden (Parnreiter 2010).

Tabelle 1: Wertschöpfung in den Unternehmensdiensten, 2003, % der gesamten Wertschöpfung in Mexiko. Quelle: Eigene Berechnung, basierend auf INEGI 2004.

 

Mexico City

Distrito Federal

Benito Juárez

Cuauhtémoc

Miguel Hidalgo

Alle Unternehmensdienste

76.4

75.0

8.5

29.6

17.5

Finanz- und Versicherungsdienste

87.7

87.2

11.2

44.0

8.9

Immobiliendienste

32.5

26.4

3.1

3.7

7.3

Professionelle, wissenschaftliche und technische Dienste

50.1

46.4

7.3

8.0

18.5

Headquarterdienste

80.6

79.7

0.3

0.3

66.2

Eine Analyse der Standortpräferenzen der 500 größten in Mexiko registrierten Unternehmen stützt die These von der Global City-Formation weiter. Parallel zur Ausweitung und Konzentration der unternehmensorientierten Dienstleistungen nahm die Zahl der großen Unternehmen, die in der Hauptstadt ihren (mexikanischen) Hauptsitz haben, kontinuierlich zu. 1993, dem Jahr bevor NAFTA in Kraft trat, hatten 256 der 500 größten Firmen in Mexico City ihren Hauptsitz. 13 Jahre später waren es bereits 352 – ein Anstieg von 37 Prozent. Die Zentralisierungstendenz zeigt sich auch innerhalb der Stadt: Von den Top-500 Firmen, die 1993 in Mexico City ihren Sitz hatten, waren 85 Prozent im Distrito Federal – 2006 waren es schon 93 Prozent. Innerhalb des Distrito Federals kommt es zu einer Verlagerung in Richtung Westen. Während der zentrale Bezirk Cuauhtémoc, in dem das historische Zentrum und ein Teil der traditionellen Geschäftsstraße Paseo de Reforma liegen, als Standort für headquarters ebenso deutlich an Bedeutung einbüsste wie nördliche und östliche, v.a. durch Industrien geprägten Bezirke, gewinnen Miguel Hidalgo und v.a. Álvaro Obregon und Cuajimalpa im Westen der Stadt zahlreiche Firmensitze dazu (vgl. Tabelle 2).

Tabelle 2: Ansiedlung der Firmensitze der 500 größten Unternehmen in Mexiko und Anteil an den Top 500 Unternehmen, 1993, 2006. Quelle: Eigene Zusammenstellung, basierend auf Expansión 1994, 2007.

 

Mexico City

Distrito Federal

Benito Juárez

Cuauhtémoc

Miguel Hidalgo

Álvaro Obregón

Cuajimalpa

 

1993

256

217

17

49

75

20

5

2006

352

329

27

47

113

56

24

1993

100,0%

85,0 %

6,7 %

19,2 %

29,4 %

7,8 %

1,9 %

2006

100,0 %

93,4 %

7,6 %

13,3 %

32,1 %

15,9 %

6,8 %

Insgesamt nimmt die Zentralisierung auf Mexico City mit der Unternehmensgröße (Umsatz) und den globalen Verflechtungen (Export, ausländische Kapitalbeteiligung) zu. So haben von den Unternehmen, die sich (mehrheitlich) in mexikanischen Besitz befinden, 63 Prozent ihr headquarter in Mexico City, während es von den ausländisch dominierten Firmen 79 Prozent sind (jeweils 2006).

Zusammenfassend kann also festgehalten werden, dass in der Zeit, in der die Wirtschaft und vor allem die Industrie dezentralisiert wurden, Steuerungs- und Managementaufgaben immer mehr auf Mexico City konzentriert wurden – stärker noch, als dies in Zeiten der Importsubstitution ohnehin schon der Fall war. Die hohe und zunehmende Zentralisierung von headquarters weisen ebenso wie die Konzentration der Unternehmensdienstleistungen darauf hin, dass Mexico City Global City-Funktionen ausbildet.

Der Markt für Büroimmobilien6

Parallel zu den Prozessen der Global City-Formation hat der Markt für Büroimmobilien in Mexico City eine kräftige Ausdehnung erfahren. Zwischen 1997 und 2008 wurde die Gesamtfläche um 80 Prozent oder 2,7 Mio. m2 auf 6,1 Mio. m2 erhöht, wobei vier Fünftel der Bautätigkeit auf das hochwertige Marktsegment konzentriert war. Die Klasse A+ expandierte allein zwischen 2000 und 2007 um über 1 Mio. m2, wodurch Bürofläche der Klasse A+ zur größten Subgruppe des Markets wurde.7 Sie machte 2008 bereits 30 Prozent der gesamten Bürofläche in Mexico City aus – doppelt so viel wie im Jahr 2000. Auch eine Analyse der Transaktionen zeigt, das erstklassige Büroimmobilien marktbestimmend geworden sind: Zwischen 1997 und 2007 verdoppelten sich die Transaktionen mit A+ Büroimmobilien; ihr Anteil stieg auf 45 Prozent aller getätigten Geschäfte.

Mit dem starken Anwachsen des Angebots an erstklassigen Büroimmobilien geht eine graduelle Polarisierung des Marktes einher. Der Bedeutungsgewinn der Klasse A+ ging v.a. zu Lasten der Klasse A, deren Anteil an der gesamten Bürofläche wegen der gesunkenen Bautätigkeit von 39 auf 29 Prozent (2000– 2008) sank. Büroraum der Klassen B und C hingegen wird weiter errichtet, diese Marktsegmente verloren weniger Marktanteile. Auch die Transaktionen spiegeln diese Polarisierung wider. Neben den Zuwächsen beim Handel mit den hochwertigsten Büroimmobilien stiegen auch die Transaktionen mit zweitklassigen Büros – die Klassen B und C erhöhten ihren Anteil an allen Transaktionen auf 35 Prozent. Der Anteil der Klasse A hingegen wurde mehr als halbiert und sank auf ein Fünftel der Transaktionen.

Ein dritter bedeutsamer Trend ist, dass sich die Geographie des Marktes für Büroimmobilien verändert – im Westen und bis zu einem gewissen Ausmaß auch im Süden der Stadt ist, wie die Verlagerung der headquarter schon vermuten ließ, ein neuer Central Business District entstanden. Im Jahr 2001 umfasste der traditionelle CBD8 57 Prozent aller Büroflächen, wobei Polanco mit 24 Prozent der Flächen der wichtigste Teilmarkt war, gefolgt von Insurgentes (19 Prozent) und dem Korridor Historisches Zentrum – Paseo de Reforma (14 Prozent) (siehe Abb. 1).9 Nur sechs Jahre später war der Anteil des traditionellen CBDs an allen Büroflächen auf unter 50 Prozent gesunken – v.a. Polanco verlor Anteile (2007: 19 Prozent), blieb aber der wichtigste Teilmarkt in Mexico City. In Insurgentes fanden sich 2007 17 Prozent der Büroflächen, im Korridor Historisches Zentrum – Paseo de Reforma noch 13 Prozent. Santa Fe hingegen erhöhte seinen Anteil von 12 auf 16 Prozent, und auch Lomas Palmas (13 Prozent) und Bosques de las Lomas (10 Prozent) verzeichneten deutliche Anteilsgewinne. Gemeinsam beherbergen der alte und der neue CBD 86 Prozent jener Top-500 Firmen, die in Mexico City angesiedelt sind (2006) – deutlich mehr als 1993, als noch 39 Prozent der größten Unternehmen außerhalb der neun Immobilienteilmärkte gelegen waren, und zwar v.a. in Industriebezirken im Norden und Osten der Stadt.

Abbildung 1: Büroimmobilien in Mexico City, wichtigste Teilmärkte nach Fläche und Klasseneinteilung, 2001 und 2007

 

Die Veränderungen in der Geographie des Marktes für Büroimmobilien werden noch deutlicher sichtbar, wenn man nur das am schnellsten wachsende Segment betrachtet, nämlich die hochwertigsten Flächen. Der Anteil des traditionellen CBDs an den A+ Flächen sank von 38 auf 25 Prozent (2001–2007), und zwar v.a. wegen des auf die geringe Bautätigkeit zurückzuführenden Anteilsverlustes von Insurgentes, aber auch von Polanco an erstklassigen Büroräumen (vgl. Abbildung 2). Santa Fe hingegen ist auf Grund der starken Bautätigkeit mit 31 Prozent der A+ Flächen der wichtigste Standort für hochwertigste Büroimmobilien geworden (2001: 22 Prozent). A+ Flächen machen über 70 Prozent des Angebots in Santa Fe aus, aber nur 27 Prozent im Korridor Historisches Zentrum – Paseo de Reforma und nur 17 Prozent in Polanco (vgl. Abb. 1 und 2).

Abbildung 2: Anteil der Submärkte an den A+ Flächen und Anteil der A+ Flächen in den wichtigsten Submärkten, 2007, % Quelle: Eigene Darstellung, beruhend auf Marktberichten von Colliers International

 

Zwischen der Qualität der Büroimmobilien in den einzelnen Teilmärkten und den Standorten der größten Unternehmen in Mexiko besteht allerdings kein direkter Zusammenhang. In Polanco und im Korridor Historisches Zentrum – Paseo de Reforma, die zusammen auf nur 19 Prozent der A+ Flächen kommen, finden sich fünf der acht Unternehmen, die zu den 10 größten Mexikos gehören und die in Mexico City ihren Sitz haben (América Móvil, Comisión Federal de Electricidad, Teléfonos de México, General Motors, Telcel). Santa Fe hingegen beherbergt nur eine Top 10 Firma (Chrysler), das größte und das viertgrößte Unternehmen Mexikos (PEMEX, Wal-Mart) liegen überhaupt außerhalb der dynamischsten Immobilienmärkte. Erweitert man allerdings die Betrachtung, ergibt sich ein anderes Bild. Santa Fe kommt auf 11 der Top 50 Unternehmen, während Polanco und der Korridor Historisches Zentrum – Paseo de Reforma auf jeweils fünf Firmensitze kommen. Insgesamt ist an der räumlichen Verteilung der Unternehmensumsätze erkennbar, dass Mexico City mittlerweile zwei CBDs hat: 38 Prozent der Umsätze der in Mexico City ansässigen Top 500 Unternehmen werden im traditionellen CBD erwirtschaftet, 31 Prozent im neuen, der Rest verteilt sich auf andere Stadtgebiete (vgl. Abb. 3). Die räumliche Trennung hat auch eine zeitliche Dimension: Während ein Gutteil der großen Firmen, die schon in der Zeit der Importsubstitution eine wichtige Rolle in der mexikanischen Wirtschaft spielten (wie die Staatsbetriebe oder die meisten Automobilkonzerne), im traditionellen CBD angesiedelt sind, so bevorzugen viele der Unternehmen, die sich seit den 1990er Jahren angesiedelt haben, den neuen CBD mit seinen höherwertigen Büros.

Abbildung 3: Verteilung der Umsätze der größten Unternehmen Mexikos (nach Umsatz) nach Teilmärkten und Unternehmenstypen

 

Noch deutlicher ersichtlich wird die neue Corporate Geography an dem Zusammenhang zwischen der räumlichen Verteilung der erstklassigen Büroflächen und der Sitze von Firmen im ausländischen Besitz und solchen der Unternehmensdienstleistungen. Santa Fe hat die höchste Zahl an ausländischen TOP 500 Unternehmen (28), gefolgt von Lomas Palmas (23) und Polanco (18). In Santa Fe wird auch ein Drittel des Umsatzes der TOP 500 ausländischen Unternehmen erwirtschaftet, während nur 13 Prozent aus Polanco und nur 6 Prozent aus Lomas Palmas kommen. Bei den unternehmensorientierten Dienstleistungsfirmen hat Santa Fe mit 16 zwar nicht die höchste Zahl an Firmensitzen (der Korridor Historisches Zentrum – Paseo de Reforma kommt auf 30, Lomas Palmas und Insurgentes auf je 24), bezüglich der Umsätze aber dominiert Santa Fe ganz deutlich: 36 Prozent des Umsatzes der Unternehmensdienstleistungsfirmen werden in Santa Fe erwirtschaftet, verglichen mit 27 in Insurgentes und 7 in Lomas Palmas. Insgesamt kommt der neue CBD also auf 47 Prozent des Umsatzes der ausländischen und auf 52 Prozent des Umsatzes der Unternehmensdienstleistungsfirmen (vgl. Abb. 3).

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Bestand an Büroflächen schnell wächst, was v.a. auf das hochwertigste Segment zutrifft. Konzentriert ist die Ausweitung der Büroflächen v.a. auf den Westen der Stadt, wo ein neuer Central Business District entstanden ist, der v.a. von den ausländischen Firmen und den Unternehmensdienstleistern genützt wird. Dass gerade Santa Fe zum Standort des neuen CBD gemacht wurde, liegt v.a. daran, dass sich dort viel „freier“ Raum fand, und zwar (scheinbar) günstig gelegen in der Westverlängerung der Achse Paseo de Reforma – Lomas Palmas – Bosque de Lomas. Bis heute ist aber die verkehrtechnische Anbindung von Santa Fe schlecht geblieben; Fahrten in innerstädtische Lagen oder auch zum Flughafen werden sehr häufig durch Verkehrsüberlastung behindert. „Frei“ war der Raum, weil sich in Santa Fe bis in die 1980er Jahre die städtische Mülldeponie befand, die ihrerseits den Platz der ehemaligen Sandminen einnahm, die in den vorangehenden Jahrzehnten den Baustoff für die physische Expansion von Mexico City geliefert hatten. Geht der Plan, diesen Ort der Stadtentwicklung zu erschließen, auch auf die frühen 1980er Jahre zurück, so nahm seine Umsetzung erst mit der Präsidentschaft von Carlos Salinas (1998–1994), der Mexiko in das Freihandelsabkommen NAFTA führte, Dynamik an. Die Stadtregierung, die in dieser Zeit politisch aufs Engste mit dem Präsidenten verbunden war, siedelte etwa 400 – 500 Familien um, die an den Rändern der Deponie lebten, und enteignete 840 Hektar Boden. Ziel war es, so Jorge Gamboa de Buen, damals Planungsstadtrat und heute Direktor der Gruppe Danhos, einem der größten privaten Immobiliendeveloper Mexikos, die „Bodenpreise ihrem Entwicklungspotential anzupassen“ (Gamboa de Buen 1994, 130; eigene Übersetzung). U nter dem Motto: „Vom Müllplatz zur Super-City“ sollte Santa Fe in den Zeiten großer Euphorie über den Freihandel zu einem Vorzeigeprojekt und zu einem Zentrum internationaler Immobilieninvestitionen gemacht werden. Tatsächlich wurden b is 2006 etwa drei Mrd. US-D in Santa Fe investiert, wobei 43 Prozent in den Bau von Luxuswohnungen und 30 Prozent in die Büroentwicklung flossen (Gamboa de Buen 2006).10

Global City-Formation und die neue Corporate Geography

Die Prozesse der Global City-Formation veränderten den Bedarf nach Büroimmobilien in Mexico City. Zwei (einander überschneidende) Gruppen von Unternehmen, nämlich global operierende Firmen als auch Firmen der Unternehmensdienstleistungen, machen einerseits einen immer größeren Anteil der Nachfrage aus, und fragen andererseits v.a. hochwertige Immobilien nach. Im Zuge der Globalisierung der Wirtschaft in Mexiko ist der Anteil der ausländischen Unternehmen an den Top 500 Firmen zwischen 1993 und 2006 von 14 auf 38 Prozent gestiegen; in Mexico City sind sogar 43 Prozent der größten Unternehmen in ausländischem Besitz (Expansión 1994, 2007). Unternehmen in (mehrheitlich) ausländischem Besitz haben andere Standortpräferenzen als mexikanische Firmen: Ihr Hauptsitz ist häufiger in Mexico City, und innerhalb der Stadt bevorzugen sie Büros in Santa Fe.11 Auch der Anteil der Firmen, die Unternehmensdienste anbieten, an den Top 500 Unternehmen stieg markant. 2006 gehörten 133 der 352 Top 500 Firmen, die in Mexico City ihren Sitz hatten, den Unternehmensdienstleistungen an, das sind 38 Prozent – eine Vervierfachung gegenüber 1993. Genauso wie für die ausländischen Unternehmen gilt auch für die Firmen der Unternehmensdienste, dass sie Büroräume in Santa Fe vorziehen.

Auch andere Hinweise bestätigen, dass die Nachfrage nach erstklassigen Büroräumen durch global operierende Firmen ein wesentlicher Faktor für die beschriebenen Entwicklungen am Immobilienmarkt ist. Seit 2002 fällt die Leerstandsrate für hochwertige Büroimmobilien – in den letzten Jahren sogar trotz einer stark steigenden Bautätigkeit (Abb. 4). Die Leerstandsrate betrug 2007 nur 5 Prozent, und sie blieb auch im Krisenherbst 2008 unter 6 Prozent. In den Teilmärkten Santa Fe, Polanco und auch Insurgentes lagen die Werte noch niedriger. Eine Folge der großen Nachfrage sind steigende Preise, die 2007 zwar unter dem Niveau von 1997 lagen, die aber seit 2002 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung zeigen. Die Bedeutung der Nachfrage zeigt sich auch daran, dass die Transaktionen zunehmen – zwischen 1995/97 und 2005/07 stieg die jährlich gehandelte Fläche um 50 Prozent. Dabei ist v.a. beachtenswert, dass ausländische Mieter oder Käufer einen immer größeren Anteil ausmachen. Kamen sie zu Beginn dieses Jahrzehnts (bei jährlichen Fluktuationen) auf etwa ein Drittel der Transaktionen, während mexikanische Unternehmen auf gut 40 und staatliche Einrichtungen auf etwa 20 Prozent kamen, so war ausländisches Kapital im Jahr 2007 bereits für 48 Prozent der Transaktionen verantwortlich.

Abbildung 4: Bautätigkeit und Leerstandsrate, Mexico City Büroimmobilien Klasse A, 1998-2007. Quelle: Eigene Darstellung, beruhend auf Marktberichten von Jones Lang Lasalle. JLL teilt den Markt in drei Klassen (A, B, C); die Kategorie A+ gibt es nicht.

 

Gerade weil in Global Cities die Nachfrage nach hochwertigen Büroimmobilien groß ist, sind sie auch bevorzugtes Ziel für globales, anlagehungriges Kapital. Historische Analysen zeigen einen Zusammenhang zwischen Akkumulationszyklen, Krisen und Immobilieninvestitionen (Arrighi 1994; Harvey 1985). Kapital, das nicht mehr profitabel (oder nicht mehr profitabel genug) produktiv veranlagt werden kann, fließt u.a. in die gebaute Umwelt. Begünstigt durch die Liberalisierungen einer Reihe von Märkten sind diese Investitionen in den letzten Jahren vermehrt auch grenzüberschreitend geflossen – 2007 machten internationale schon 47 % aller Immobilieninvestitionen aus, was gegenüber 2003 fast eine Verdoppelung des Anteils und eine Vervierfachung der Summe (auf 357 Mrd. USD) bedeutet (Abb. 5).

Abbildung 5: Immobilieninvestitionen insgesamt, grenzüberschreitend und Anteil der grenzüberschreitenden (Mrd. USD und %). Quelle: JLL 2008a

 

Diese Investitionen sind stark auf die Global Cities konzentriert. 2007 wurden in die Immobilienmärkte von New York, London und Tokio 17 Prozent aller grenzüberschreitenden Investitionen getätigt, die zehn Alpha-Weltstädte12 (zusätzlich zu den „Big Three“ sind das Paris, Chicago, Frankfurt, Hongkong, Los Angeles, Mailand und Singapur) erhielten zusammen 24 Prozent (JLL 2008a). Sechs der zehn Alpha-Weltstädte werden im Immobilienstandort-Scoring 13 der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds unter die zehn besten Plätze zu investieren gereiht (2008), während umgekehrt unter den Top-10 Investitionsorten lediglich Luxemburg sich nicht in der Liste der World Cities findet (DEGI 2008, 42f).

Auch der mexikanische Immobilienmarkt wird zunehmend Ziel globaler Anleger. Im DEGI-Immobilienstandort-Scoring ist Mexico City die bestgereihte lateinamerikanische Stadt (Rang 62, São Paulo: 67); die laut DEGI zu erwartenden Renditen liegen mit 7,5 Prozent deutlich über dem Schnitt der untersuchten 75 Städte (6,0 Prozent), während das Risiko nur als knapp überdurchschnittlich eingeschätzt wird. Damit werden, bei Abwägung der Risken, die Gewinnchancen einer Investition als vergleichbar mit jenen in Prag, Athen oder Auckland eingestuft (DEGI 2008). Als Folge dieser Prognose zieht der mexikanische Markt institutionelle Investoren an: CB Richard Ellis zu Folge werden etwa 1,4 Prozent der weltweiten institutionellen Investitionen in Mexiko getätigt – mehr als in der Schweiz und nicht viel weniger als in Südkorea oder Hongkong (Alvarado Guerrero 2006).

Der Kreis schließt sich: „Im Fokus stehen hochwertige Büroobjekte, die den Ansprüchen internationaler Unternehmen entsprechen“, sagte Reinhard Kutscher, Vorstandssprecher der Hamburger Union Investment Real Estate AG (ehemals DIFA Deutsche Immobilien Fonds AG) (Pressemitteilung DIFA; Mai 2006). Im Jahresbericht 2007 der nach eigenen Angaben in Deutschland zweitgrößten Gesellschaft für Offene Immobilienfonds heißt es: „Auf der Mieterseite waren vor allem Unternehmen aus den Bereichen Pharma und Finanzdienstleistungen sowie ausländische Unternehmen, die sich neu in Mexiko-Stadt angesiedelt haben, aktiv. Im Jahresverlauf 2006 wurden Mietsteigerungen von 6,5 % registriert. Aufgrund eines sehr moderaten Neubaufertigstellungsvolumens wird für 2007 eine weitere Verknappung der verfügbaren Büroflächen und eine Fortsetzung des positiven Mietpreistrends erwartet“ (UniImmo Global 2007, 7).

Kein Wunder also, dass für die Union Investment Real Estate AG „Mexiko auf der Einkaufsliste“ steht (Die Welt, 4. Oktober 2008). Seit 2005, als DIFA als erster europäischer Immobilienfonds in Lateinamerika investierte und mit 102 Mio. USD einen 30 prozentigen Anteil am Torre Mayor in Paseo de Reforma erwarb, hat die Gesellschaft für ihren Immobilienfonds UniImmo Global 273 Mio. Euro in Mexiko investiert, das sind 4,3 Prozent seines gesamten Auslandsengagements (zum Vergleich: die USA erhielten 13,1 Prozent) (Union Invest Real Estate 2008). 2006 wurden drei Objekte erworben: Das Bürohochhaus „Reforma 265“, direkt neben der mexikanischen Börse gelegen, mit der Bank of America als prominentesten Mieter, sowie die sechsgeschossigen Komplexe Santa Fe II (General Electric) und „Montes Urales III“, jeweils mit einer vielfältigen Mieterstruktur. Nach Angaben des Fonds lagen bei Kauf die Vermietungsquoten zwischen 93 und 100 Prozent, die Nettoanfangsrenditen zwischen 7,1 und 10,8 Prozent. Santa Fe II wurde nach einem Jahr mit einem Nettoerlös von einer Mio. Euro wieder verkauft – die Investition brachte nach Angaben der Union Investment Real Estate AG eine Rendite von 17,2 Prozent. 2007 folgte eine 30 prozentige Beteiligung an einer Entwicklungsgesellschaft, die das Erweiterungsgebäude a m „Torre Mayor“ errichtet (Vorvermietungsstand bei Baubeginn ca. 85 Prozent; erwartete Rendite 7,3 Prozent). 2008 schließlich wurde um 97,3 Mio. USD ein Bürogebäude in Santa Fe mit 25.000 m2 erworben, das für 15 Jahren vollständig von einem Automobilkonzern vermietet ist. Insgesamt hat der Immobilienfonds UniImmo Global in den Jahren 2006 und 2007 in Mexiko 12,7 Mio. Euro an Erträgen erwirtschaftet – das sind 17 Prozent der Gesamterträge (UniImmo Global 2007, 2008 sowie Presseinformationen der Union Investment Real Estate AG).

Inter-, Ent- oder Transnationalisierung von Immobilienmärkten?

Die Investitionen, die die Union Investment Real Estate AG in Mexiko tätigt, und die Gewinne, die sie dabei macht, stehen beispielhaft dafür, was in der Literatur als die Internationalisierung der Immobilienmärkte beschrieben wird (siehe z.B. Heeg 2004, 2008; Scharmanski 2007). Darunter wird v.a. die Ausweitung des Aktionsradius' zentraler Akteure verstanden: institutionelle Investoren streuen ihre Anlagen auf Märkte in mehreren Ländern, so dass Immobilien „mobil“, also zu weltweit gehandelten Anlageobjekten, geworden sind. Damit einher geht, dass auch große Maklerbüros weltweit tätig geworden sind.

Es stellt sich allerdings die Frage, ob „Internationalisierung“ das richtige Konzept ist, um die Veränderungen in der Immobilienwirtschaft und, damit zusammenhängend, die neuen Dynamiken in der Entwicklung von Städten zu fassen. Internationale Wirtschaftsaktivitäten sind zwischenstaatliche – ein internationales Unternehmen besitzt eine jeweils national integrierte Produktionsorganisation und die Arbeitsteilung ist „international“ insofern, als grenzüberschreitende Zweigstellen- und Zulieferersysteme aufgebaut werden (wie sie z.B. Fröbel/Heinreichs/Kreye [1977] für die Textil- und Bekleidungsindustrie beschrieben haben). Als Charakteristikum für den Übergang von einer internationalen zu einer globalen Ökonomie gilt, dass Produktions- und Vertriebsnetze aufgebaut werden, die durch eine grenzüberschreitende funktionale Integration von Standorten gekennzeichnet sind (Dicken 2007, 8). Daran anschließend bedeutet der Begriff „Transnationalisierung“, wie er in der Globalisierungs- und Migrationsforschung verwendet wird, dass Aktivitäten sowohl zwischen als auch innerhalb von Nationalstaaten verortet werden, weshalb sie keinem dieser Staaten mehr eindeutig zuordenbar sind. Sassen (2008; siehe Rezension in diesem Band) wiederum bezeichnet als „Entnationalisierung“ eine Transformation, in deren Verlauf die Verknüpfung von Autorität und Nationalstaat ihre Exklusivität verliert, die sie lange hatte. Neue, private Formen der Autorität treten auf, und sie werden in Territorien geschaffen und ausgeübt, die durch Akteure bestimmt werden, die nationalstaatlich nicht mehr zuordenbar sind. Global Cities sind solche neuen Räume, in denen soziale Praktiken, Regulierungen, Institutionen oder zeitliche Ordnungen, die national bestimmt sind, auf entnationalisierte treffen.

Welcher dieser drei Begriffe ist nun am besten geeignet, die skizzierten Veränderungen des Immobilienmarktes zu fassen? Ohne Anspruch auf eine abschließende Einschätzung zu erheben wird hier die Annahme formuliert, dass „Internationalisierung“ unzutreffend ist, weil die zentralen Akteure der Veränderung weder klar nationalstaatlich zuordenbar sind, noch eine „internationale Arbeitsteilung“ im Sinne eines Zweigstellen- und Zulieferersystems betreiben. Meine Arbeitshypothese ist, dass der Markt für hochwertige Büroimmobilien sowohl de- als auch transnationalisiert wird, was im Folgenden am Beispiel des Torre Mayor in Paseo de Reforma gezeigt wird, mit 230m das höchste Gebäude Lateinamerikas, das über 77.000m2 Nutzfläche (A+) verfügt.

Der Developer des Torre Mayor ist Reichmann International, ein Unternehmen von Paul Reichmann, der gemeinsam mit seinem Brüdern Eigentümer von Olympia and York gewesen war, bis zum Kollaps in den frühen 1990er Jahren „the cream of the industry“ (Fainstein 2001, 160). Die Firma realisierte u.a. die Projekte First Canadian Place (1974), das höchste Gebäude Torontos, World Financial Center in Battery Park City in New York (1986–1988) und Canary Wharf in den Londoner Docklands (1992). Obwohl seine Firma in Toronto registriert ist, wird Reichmann identifiziert über seine Aktivitäten, also entweder über seine Erfolge in Nordamerika oder den kapitalen Misserfolg Canary Wharf in London, oder aber für seine innovative Geschäftspraktiken, die hochriskante kurzfristige Finanzanleihen, Public-Private Partnerships und neue, effiziente Bautechniken beinhalten (ebd., 160–164). Reichmann ist heute 70-prozentiger Eigentümer des Torre Mayor, die anderen 30 Prozent hält, wie erwähnt, der Fonds Union Investment Real Estate AG, der zwar eine Hamburger Adresse hat, aber deshalb weder notwendigerweise „deutsches“ Kapital managt noch sein Kerngeschäft in Deutschland realisiert – dort sind nur etwas mehr als zwei Fünftel des Fondskapitals investiert. Der Rest verteilt sich auf Frankreich (20 Prozent), Großbritannien (10), die USA (8) sowie 15 weitere Länder in Europa, Lateinamerika und Asien (http://realestate.union-investment.de).

Entworfen wurde der Torre Mayor von Zeidler Partnerships Architects, dem weltweit 98 größten Architekturbüro mit einem Jahreseinkommen von 20–29 Mio. USD (Building Design 2007, 12f). Auch hier ist der Hauptsitz in Toronto, weitere Bürostandorte sind Calgary, Vancouver, Victoria, Peking, Berlin, London und West Palm Beach.14 Fand sich bis in die 1990er Jahre der Großteil der realisierten Bauten in den USA und in Kanada, so hat die Firma nach eigenen Angaben ihre Tätigkeiten seitdem auf Peking, Seoul, Moskau, Köln, Hannover, Dubai, Tel Aviv, London und auf die Karibikinsel Nevis ausgeweitet. Die Architektur des Torre Mayor ist unspezifisch, der Turm könnte in jeder der genannten Städte stehen (während der Namen lokale Anknüpfung sucht, nämlich an den Templo Mayor, dem wichtigsten Tempel von Tenochtitlán, der von den Spaniern eroberten Hauptstadt des Aztekenreiches). Die modernen Bürotürme aus Glas und Stahl sind nämlich nicht nur materielle Grundlage für global business, sie – und v.a. ihre weltweit verbreiteten Bilder – sollen im derzeitig dominanten Diskurs über Globalisierung, Städtewettbewerb und Zentralität auch zeigen, dass eine bestimmte Stadt an diesem global business erfolgreich partizipieren kann (Grubbauer 2009). In diesem Sinne sagte Paul Reichmann bei einem Pressetermin mit dem linkspopulitsischen Manuel Lopez Obrador, damals Bürgermeister, kurz vor der Fertigstellung des Turms, dass der Torre Mayor die physische Darstellung der wirtschaftlichen Stärke Mexikos sei (Voice of America, 2002-08-29)

Die architektonische Detailplanung wurde von Adamson Associates (mit Büros in Toronto, New York, Las Vegas, Los Angeles und London) durchgeführt, die u.a. am Bau der Goldman Sachs Headquarters, des Hearst Tower sowie des Neubaus des World Trade Centers beteiligt waren / sind. In Mexico City war das Architekturbüro Idea Asociados de Mexico verantwortlich für die unmittelbare Ausführung. Für die Bauarbeiten selbst war ebenfalls ein mexikanisches Unternehmen zuständig, A.D. Tec Gerencia de Construcción, das zwar in Mexiko große Erfahrung hat mit der Errichtung moderner Büroimmobilien (u.a. die mexikanische Börse und das Citibank Building) und ausländischen Auftraggebern, dessen Tätigkeit sich aber auf Mexiko beschränkt.

Mit der Vermietung der Büroflächen des Torre Mayor wurde Cushman & Wakefield beauftragt, eine ursprünglich aus New York stammende Immobilienberatungsfirma, die seit den 1990er Jahren global expandierte und heute Büros in aller Welt unterhält, u.a. auch in Mexico City. Bei global operierenden Firmen der Unternehmensdienstleistungen ist ein nationales Zentrum nicht nur wegen der weltweit verstreuten Büros nicht mehr auszumachen, sondern auch, weil das Wissen, das das wichtigste Kapital dieser Unternehmen darstellt, nicht in einer Firmenzentrale, sondern in relationalen globalen Netzwerken, die die Standorte verbinden, gewonnen wird (Beaverstock 2004; Faulconbridge/Muzio 2007). Einer der ersten Mieter im Torre Mayor war Deloitte & Touche, eine der „Big Four“ globalen Buchhaltungs- und Unternehmensberatungsfirmen, die für 10 Jahre etwas mehr als ein Viertel der Bürofläche des gesamten Gebäudes gemietet hat. Weitere prominente Mieter sind Apple, Barclays Capital, Hewlett Packard, McKinsey and Company, SAS und Western Union. Insgesamt sind rund vier Fünftel der Mieter ausländische Firmen.15

Der Torre Mayor ist also maßgeblich durch Akteure bestimmt, die nicht nur nicht mexikanisch sind, sondern die auch dem entsprechen, was einen transnationalen Konzern ausmacht: „(T)he power to coordinate and control operations in more than one country“ (Dicken 2007, 106). Als spezifischer Ausschnitt aus dem Stadtraum weist der Torre Mayor in vielerlei Hinsicht jene entnationalisierten Charakteristika auf, die für Sassen (2008, 634) typisch für Global Cities sind: „Obwohl sie in den physischen Raum des nationalen Territoriums integriert sind, dürften sie nur wenig mit dem sie umgebenden Kontext zu tun haben“.

Sicher, der Torre Mayor kann nicht pars pro toto für den Immobilienmarkt von Mexico City stehen. Er ist allerdings auch kein Unikat. Viele der Bürokomplexe der letzten Jahre sind in Besitz von Immobilienfonds, deren Kapital von Anlegern stammt, denen keine eindeutige nationale Identität zugeordnet werden kann. Jones Lang Lasalle (2006a, 5) gibt an, dass im Jahr 2005 über 90 Prozent der gehandelten hochwertigen Immobilien von globalen Fonds erworben wurden. Auch der Zusammenhang zwischen global operierenden Firmen und der Expansion von erstklassigem Büroraum ist, wie bereits gezeigt, nicht auf den Torre Mayor beschränkt: „Foreign companies are a significant component of the overall demand. Plus, international businesses are more selective and request a specific fit to their needs driving up the Class A building market” (Claudio Tanco, Leiter von Corporate Real Estate, HSBC Mexico, zitiert in: Mackenzie Gleason 2005, 33). Mit dem Torre Mayor vergleichbare Projekte, die diese Nachfrage befriedigen sollen, sind etwa Torre Esmeralda III, Los Atrios, Torre Libertad oder Reforma 222.

Ein weiteres wesentliches Element der Entbettung aus dem Nationalen, das den Torre Mayor mit anderen erstklassigen Immobilien verbindet, ist die Abwicklung der Mieten in USD. Geld ist nicht nur Tauschmittel, nötig für das Funktionieren von Märkten, Geldpolitik ist, etwa über die Festlegung (oder Nicht-Festlegung) von Zinssätzen oder Wechselkursen, auch eine zentrale Normsetzung für das Wie des Funktionierens von Märkten. Eine der Bedingungen des mexikanischen Marktes, der sich Akteure durch die Dollarisierung eines spezifischen Teilmarktes zu entziehen trachten, ist das Wechselkursrisiko – werden die Mieten in USD bezahlt, dann kann die Unsicherheit, die Abwertungen für Eigner oder Investoren darstellt, reduziert werden. Anders ausgedrückt: Die Dollarisierung soll es ermöglich, sowohl die „Prämie“ für risikoreichere Anlagen in Form von höheren Renditen einzustreichen (in Mexico City liegt die Rendite mit ca. 7,5 Prozent etwa doppelt so hoch wie in New York [DEGI 2008, 43]) als auch gleichzeitig einen Teil des Risikos zu neutralisieren, das für lateinamerikanische Länder typisch ist, nämlich Abwertungen. So überrascht es nicht, dass es „zur Dollarisierung des Marktes mit dem Entstehen eines Marktes der Klasse A in den frühen 1990ern kommt“ (Lorena Fuertes, Executive Vice President von Jones Lang Lasalle Mexico16). Sie schätzt, dass heute ca. 80 Prozent der Verträge für höherwertige Büro-, Wohn- und Handelsimmobilien in USD abgeschlossen werden.

Die Eigentümer des Torre Mayor hätten, wären die 77.000 m2 Bürofläche nicht in USD, sondern in mexikanischen Pesos vermietet worden, bis Jänner 2009 auf Grund des sich ändernden Wechselkurses (siehe Abbildung 6) Mindereinnahmen von fast 12,5 Mio. USD gehabt – etwas mehr als 4 Prozent der kolportierten Gesamtinvestition.17 Auch ein anderer Nachteil, der Investoren in Mexiko trifft, kann durch die Dollarisierung neutralisiert werden, nämlich die hohen Zinsen, weil Kredite in USD schon seit einiger Zeit wesentlich günstiger sind (Interview Yolanda Rosas L., Senior Associate, CBRE Mexico).

Abbildung 6: Wechselkurs USD - MX Peso, Juni 2003 - Jan 2009. Quelle: Banco de México 2009

Auch ein zweites Beispiel, das die Versuche zeigt, den Markt für hochwertige Büroimmobilien aus der nationalen Bedingtheit zu entbetten, hängt mit den Bestrebungen der Investoren zusammen, ihr Risiko auf einem Markt, der schnell von „emerging“ zu „emergency“ (Husa/Wohlschlägl 1999) umschlagen kann, zu begrenzen. Jones Lang Lasalle erstellt für Investoren und Makler einen „Real Estate Transparency Index“, der die Immobilienmärkte in 82 Staaten bewertet. Transparenz ist dabei mehr als die Abwesenheit von Korruption: Marktoperationen müssen fair und überschaubar reguliert werden (dies gilt insbesondere für Rechtsstaatlichkeit, die Achtung des Privateigentums und die Offenheit des Marktes für alle Investoren), Makler, Berater und andere Akteure am Immobilienmarkt müssen nach professionellen und ethischen Standards agieren, und Marktinformationen müssen frei und für alle Marktteilnehmer gleich zugänglich sind (JLL 2006b, 3).

Professionelle Standards für Immobilienmakler sind aber ebenso wenig selbstevident wie die Formate, in denen Informationen über Immobilienmärkte bereitgestellt werden, um globale institutionelle Investoren zum Kauf zu bewegen. Jones Lang Lasalle entwickelt also mit und durch den „Real Estate Transparency Index“ Normen für Akteure auf Immobilienmärkten. Diese Normsetzung ist Beispiel einerseits für den Trend zur „Privatisierung der Kompetenz zum Normenaufstellen“ (Sassen 2008, 400), und andererseits für die Entnationalisierung dieses Normenaufstellens. Jones Lang Lasalle macht vorstrukturierende Vorgaben für Akteure nicht nur in Chicago, wo das Unternehmen seinen Hauptsitz hat, sondern auch für Mexico City, London, Shanghai, usw. Nationale oder kommunale Regierungen, die von diesem mächtigen Global Player der Immobilienwirtschaft gut bewertet werden wollen, müssen sich an die festgelegten Standards anpassen, gleichgültig, wie sich lokale Bedingungen oder Interessenskonstellation darstellen. Der Hinweis mit dem sprichwörtlichen Zaunpfahl ist deutlich: „The steady improvement of transparency is closely linked to the forces of globalization. These forces drive investors to move across borders in search of higher risk-adjusted returns. (…) This movement of capital and corporations around the world has created a growing need for information about markets. It has also created an incentive for governments to streamline bureaucratic practices that prevent foreigners from injecting capital (…). Not all governments have embraced these changes, however, as revealed by the wide dispersion of transparency scores” (JLL 2008b, 2f; Hervorhebung C.P.). Und an anderer Stelle heißt es: „Foreign investors are likely to shy away from countries where they face a competitive disadvantage due to the complex web of local regulations and legal dealings” (JLL 2006b, 15).

Der entscheidende Punkt hier ist, dass JLL nicht einfach lokale Regulierungen beschreibt, sondern diese als Dickicht für potentielle Investoren (mit)erschafft, indem die Firma bestimmten Märkten das Prädikat semi- oder intransparent verleiht. So klagt JLL etwa, dass in einigen lateinamerikanischen Staaten nationale Investoren gegenüber ausländischen bevorzugt seien, weil das Wissen um Möglichkeiten, das Steueraufkommen zu reduzieren, nicht offen liegt. Oder: Mexiko wird als semi-transparenter Markt eingeschätzt, der zwar zwischen 2001 und 2006 unter den untersuchten Staaten der viergrößte “transparency improver” war, seitdem aber hinter Brasilien zurückgefallen ist (JLL 2006b, 2008b). Die Aufforderung ist klar: Städte und Staaten, die Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften als Investoren gewinnen möchten, brauchen einfache, übersichtliche und vergleichbare Regulationsmechanismen. Deregulierungen, also der Abbau bestehender nationaler Regelsysteme, stellen ebenso wie grenzüberschreitende Harmonisierungen wesentliche Schritte zur Schaffung dieser Art von „Transparenz“ dar, weshalb Sassen (2008, 352) auch darauf hinweist, dass Transparenz „ein konstruiertes und bedingtes Resultat (ist), das häufig den Interessen bestimmter Akteure, wie zum Beispiel den investierenden Unternehmen verpflichtet ist“.

Ergeben Akteure, die in ihrer Mehrzahl als transnationale Unternehmen eingestuft werden können, und entnationalisierte „Spielregeln“ nun einen transnationalen Immobilienmarkt (oder einen Teil desselben)? Ja, denn Santa Fe oder der Paseo de Reforma sind Räume, die physisch und soziale konstituiert werden von Akteuren, denen in der Mehrzahl kein eindeutiges nationales Zentrum mehr zuzuschreiben ist. Smith (2001) verwendet dafür die Begriffe „transnational urbanism“ und „transnational cities“, die er charakterisiert als „ human creations best understood as sites of multicentered, if not decentered, agency“ (ebd., 70). Natürlich, ausländische Akteure unterwerfen sich in Mexico City mexikanischen Gesetzen, doch ist dies noch lange kein Beleg dafür, dass der Markt „national“ wäre. Gerade das mexikanische Boden- und Eigentumsrecht ist ein Beispiel dafür, was Sassen die Entnationalisierung des Normenaufstellens nennt und JLL einen Anreiz für Regierungen, bürokratische Praktiken zu „modernisieren“, um Investitionshindernisse zu beseitigen. Versagte die postrevolutionäre mexikanische Verfassung von 1917 in Artikel 27 Ausländern den Grundbesitz, so wurde dieses Verbot 1992 im Zuge der Verhandlungen über den NAFTA-Vertrag weitgehend aufgehoben. Erst durch diese Anpassung an „internationale Gepflogenheiten“ wurde der Immobilienboom und der Bau von Santa Fe möglich.

Ein transnationaler Immobilienmarkt wird geschaffen, indem entnationalisierte Stadtteile in Mexico City mit strukturell ähnlichen Vierteln anderswo verbunden werden, und zwar sowohl durch Flüsse von Kapital, Informationen, Personen usw. als auch durch spezifische und selektive Wahrnehmungsprozesse, in denen die angesprochenen transnationalen Akteure räumlich getrennte, funktionell aber verbundene Stadtteile zu einem Raum verknüpfen. Die Enklave Santa Fe wird also gewissermaßen transzendiert, multipliziert und grenzüberschreitend mit Enklaven in anderen Städten verknüpft.

Schlussbetrachtung

An Hand einer detaillierten Analyse der Geographie der Unternehmenssitze in Mexico City wurde in diesem Text gezeigt, dass Prozesse der Global City-Formation eine wesentliche Kraft hinter der Transformation von städtischen Immobilienmärkten darstellen. Zum einen erhöht der Influx von global operierenden Firmen (insbesondere, aber nicht ausschließlich aus den Unternehmensdienstleistungen) den Bedarf an erstklassigen Büroimmobilien, die in dem Ausmaß in Städten in den Semiperipherien der Weltwirtschaft nicht vorhanden waren. Zum anderen haben weitgehende Liberalisierungen von Finanz- und Bodenmärkten in Verbund mit einer Profitkrise bei produktiven Investitionen dazu geführt, dass mehr und mehr Kapital Anlagemöglichkeiten in prosperierenden Immobilienmärkten rund um die Welt sucht. Auf Mexico City bezogen ist das Ergebnis ein stark über ausländische Investitionen finanzierter Bauboom insbesondere im hochwertigsten Segment von Büroimmobilien. In Form einer sich herausbildenden neuen Corporate Geography kommt es zu einer Um- und Neugestaltung der baulichen Struktur der Stadt, die hier insbesondere am Beispiel der Errichtung eines neuen CBDs in Santa Fe dargestellt wurde.

Anders als in bisherigen Arbeiten zu rezenten Transformationen von städtischen Immobilienmärkten wurde hier allerdings nicht der Begriff der „Internationalisierung“ verwendet. Vieles spricht dafür, dass es sich bei den neuen CBDs der Global Cities um entnationalisierte Märkte bzw. Stadtteile handelt. Am Beispiel eines herausragenden, aber für die neuen Entwicklungen durchaus nicht untypischen Beispiels (dem Torre Mayor) wurde argumentiert, dass die Produktion dieser neuen städtischen Landschaften weder von den beteiligten Akteuren her noch bezüglich der sie strukturierenden „Spielregeln“ dem Bild einer „internationalen“, also zwischenstaatlichen Arbeitsteilung entsprechen. Transnational werden städtische Inseln wie Santa Fe aber insofern, als sie über die sie bestimmenden Akteure mit strukturell ähnlichen Stadtteilen anderswo verbunden werden. Die viel zitieren „Spaces of Flows“, die die transnationalen Räume der Globalisierung schaffen, erfahren ihre Materialisierung in sehr kleinräumigen Knoten wie Santa Fe oder Paseo de Reforma.

Allerdings ist die Konstitution eines solchen transnationalen Immobilienmarktes ein spannungsgeladener Prozess. Zum einen werden in Mexico City durch den Bau des neuen CBDs in Santa Fe und durch die gegenwärtige Aufwertung des Paseo de Reforma die sozialen Gegensätze räumlich zugespitzt, weil in beiden Stadtteilen global operierende Firmen und sehr reiche Familien auf Unterschichthaushalte treffen (Parnreiter 2007, 223–227). Zweitens bergen große Immobilienprojekte den Widerspruch zwischen vergangenen Investitionen und aktuellem Nutzen: Wenn die Rezession, in die im Herbst und Winter 2008/09 die US- und andere wichtige Ökonomien geführt wurden, andauert, und wenn, wie beispielsweise Paul Krugman prophezeit (SZ, 2008-12-08), die US-Autoindustrie vom Weltmarkt verschwinden wird, dann wird die Nachfrage nach erstklassigem Büroimmobilien in Mexico City sinken, weil die Wirtschaft ihre Funktion einer Exportplattform für US Produzenten verliert. Der Torre Mayor würde dann nicht mehr als Zeichen der wirtschaftlichen Stärke Mexikos in den Himmel ragen, wie Paul Reichmann meinte, sondern als Symbol für „ the power of dead labor over living labor“ (Harvey 1985, 25). Als solche aber wird sie zum Hindernis, denn „ it imprisons and inhibits the accumulation process within a set of physical constraints. And these can be removed only slowly unless there is a substantial devaluation of the exchange value locked up in the creation of these physical assets“ (ebd.).

Schließlich treten Widersprüche auch deshalb auf, weil Globalisierung stets der Lokalisierung bedarf. Diese Notwendigkeit zur „Glokalisierung“ bedeutet aber auch, dass die Versuche, einen bestimmten Immobilienmarkt seiner lokalen und nationalen Umgebung zu entbetten, immer nur partiell gelingen können. Die Lokalisierung transnationaler Praktiken erfolgt lokal, sie reibt sich am Lokalen und stößt auf Widerspruch.

Mexico City sollte 2010 zum 200. Jahrestag seiner Unabhängigkeit und zum 100. Jahrestag des Beginns der Revolution ein weiteres ikonisches Gebäude bekommen – den Torre Bicentenario. 300 Meter hoch sollte er sein, entworfen von Rem Koolhaas, befürwortet von der linksgerichteten Stadtregierung, gebaut von der Gruppe Danhos unter Gamboa de Buen, teilfinanziert von dem spanischen Milliadär Amancio Ortega, Eigentümer der Kette Zara. Doch der Büroturm wurde verhindert – von einer Allianz aus Anrainern des wohlhabenden Bezirkes Miguel Hidalgo, der Bezirksvorsitzenden, die der rechtskonservativen PAN angehört, Wissenschaftlern und Juristen, die auf den Flächennutzungsplan der Stadt verweisen (der an der Stelle, wo der Torre Bicentenario stehen sollte, Wohnungsbau und eine maximale Höhe von fünf Geschossen vorsieht), linken Aktivisten und dem Nationalen Institut der Schönen Künste (Instituto Nacional de Bellas Artes, INBA), das für die Bewahrung des architektonischen Erbes des Landes verantwortlich ist. Dieses protestierte, weil für den Torre Bicentenario der Gewerbekomplex Super Servicio Lomas, errichtet 1946–1948 von Vladimir Kaspé, abgerissen hätte werden müssen, der als ein wichtiges Gebäude der mexikanischen Moderne gilt.

Dieses Beispiel zeigt, dass in der gebauten Umwelt nicht nur Kapital fixiert ist, sondern auch (gesellschaftliche) Erinnerungen (Halbwachs 1985). Im Handeln erfolgte Zuschreibungen werden häufig mit den physischen Objekten synthetisiert, wodurch Handeln, Bedeutungszuschreibungen und Repräsentationen ineinander fließen können. Hier ist bedeutsam, dass der Super Servicio Lomas i m Zuge der Auseinandersetzungen um den Torre Bicentenario mit Bedeutungen aufgeladen wurde, die über die eines architektonischen Kulturguts hinausgehen. Erbaut in den 1940ern, am Beginn der für viele Mexikaner wirtschaftlich wie sozial erfolgreichen Zeit der Importsubstitution, wurde Kaspés Gebäude zum Inbegriff der Opfer, die die zunehmende Privatisierung der Stadtentwicklung über die Transnationalisierung des Immobilienmarkets fordert (Pradilla Cobos/Márquez López o.J.).

REFERENCES

Alvarado Guerrero, A. (2006): El Mercado de Oficinas en la Cd. de México. Evolución y Perspectivas. Internetquelle: http://diplomadociudaddemexico.com/blog/wp-content/uploads/modulo2/OficinasMexico2006CBREAgustinAlvarado.pdf (download 2008_12_02)

Arrighi, G. (1994): The Long Twentieth Century. Money, Power, and the Origins of Our Times. London.

BANCO DE MEXICO (2009) Tipo de cambio promedio del periodo. http://www.banxico.org.mx (download 2009_02_02)

Beaverstock, J. V. (2004): Managing across borders: knowledge management and expatriation in professional legal service firms. In: Journal of Economic Geography, 4, 157-179.

Building Design (2007): 2007 World Architecture 100. London.

Colliers International (verschiedene Jahrgänge): Real Estate Market Overview. Mexico City.

COLLIERS INTERNATIONAL (2008) The Knowledge Report. Colliers International. O.O.

Cushman & Wakefield (verschiedene Jahrgänge): Marketbeat series. Mexico City. Mexico City.

DEGI (Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds) (2008): Global Outlook. Immobilieninvestments 2008/2009. Frankfurt/Main.

Dicken, P. (2007): Global Shift: Mapping the Changing Contours of the World Economy. London.

Expansión (verschiedene Jahrgänge): Las 500 empresas más importantes de México. Mexico City.

Fainstein, S.S. (2001): The City Builders: Property Development in New York and London, 1980-2000. Lawrence, Kansas.

Faulconbridge, J.R./ Muzio, D. (2007): Reinserting the professional into the study of professional service firms. In: Global Networks, 7(3), 249-270.

Faulconbridge, J.R. (2009): The Regulation of Design in Global Architecture Firms: Putting Buildings in their Place. GaWC Research Bulletin 299, http://www.lboro.ac.uk/gawc/rb/rb299.html (download 2009_04_17)

Fröbel, F/Heinrichs, J./Kreye, O. (1977): Die neue internationale Arbeitsteilung. Strukturelle Arbeitslosigkeit in den Industrieländern und die Industrialisierung der Entwicklungsländer. Reinbek bei Hamburg.

Gamboa de Buen, J. (1994): Ciudad de México, Una Visión. Fondo De Cultura Económica.

Gamboa de Buen, J. (2006): The Santa Fe node: Its beginnings. Urban Age Mexico City Conference. www.urban-age.net. (download 2009_02_09)

Grant, R./ Nijman, J. (2002): Globalization and the Corporate Geography of Cities in the Less-Developed World. In: Annals of the Association of American Geographers, 92(2), 320-340.

Grubbauer, M. (2009): The high-rise office tower as a global type: exploring the architectural world of Getty Images and Co. In: Guggenheim, M./Söderström, O. (Eds.): Re-shaping Cities: How Global Mobility Transforms Architecture and Urban Form. London.

Haila, A. (2000): Real Estate in Global Cities: Singapore and Hong Kong as Property States. In: Urban Studies, Volume 37, Issue 12, 2241-2256.

Halbwachs, M. (1985): Das kollektive Gedächtnis. Mit einem Geleitwort zur deutschen Ausgabe von Heinz Maus. Frankfurt.

Han, S.S. (2005): Global city making in Singapore: a real estate perspective. In: Progress in Planning, Volume 64, Issue 2, 69-175.

Harvey, D. (1985): The Urbanization of Capital. Oxford.

Heeg, S. (2004): Mobiler Immobilienmarkt? Finanzmarkt und Immobilienökonomie. In: Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie, 48(2), 1-15.

Heeg, S. (2008): Von Stadtplanung und Immobilienwirtschaft. Bielefeld.

Husa, K./ Wohlschlägl, H. (1999): Vom "Emerging Market" zum "Emergency Market": Thailands Wirtschaftsentwicklung und die "Asienkrise". In: Parnreiter, C./Novy, A./ Fischer, K.: Globalisierung und Peripherie. Umstrukturierungen in Lateinamerika, Afrika und Asien. Frankfurt/Main, 209-236.

INEGI (Instituto Nacional de Estadísticas, Geografía e Informatica) (2004): Censos Económicos 2004. Aguascalientes.

JLL (Jones Lang Lasalle) (2006a): Investment Case for Mexico. Chicago.

JLL (Jones Lang Lasalle) (2006b): Real Estate Transparency Index. Chicago.

JLL (Jones Lang Lasalle) (2007): Mexico City. Market Dynamics May 2008. Mexico City.

JLL (Jones Lang Lasalle) (2008a): Global real estate capital. Chicago.

JLL (Jones Lang Lasalle) (2008b): From Opacity to Transparency. The Diverse World of Commercial Real Estate. Chicago.

Lichtenberger, E. (1991): Stadtgeographie. Bd. 1: Begriffe, Konzepte, Modelle, Prozesse. Stuttgart.

Lizieri, C./ Baum, A./ Scott, P. (2000): Ownership, Occupation and Risk: A View of the City of London Office Market. In: Urban Studies, 37 (7), 1109-1129.

Mackenzie Gleason, M. (2005): Mexico City gets premium office space: new developments like Esmeralda III and Torre Libertad show increased investment in intelligent space. In: Business Mexico, September, 32-35.

Parnreiter, C. (2007): Historische Geographien, verräumlichte Geschichte. Mexico City und das mexikanische Städtenetz von der Industrialisierung bis zur Globalisierung. Stuttgart.

Parnreiter, C. (2010): Global cities in global commodity chains. Towards a geography of governance in the world economy. In: Global Networks, Special Issue.

Pradilla Cobbos, E./Márquez López, L. (o.J.): Torre Bicentenario: icono de la especulación inmobiliaria privada y la subordinación gubernamental. www.metropoli.org.mx/htm/asociados/TorreBicentenario.doc (download 2008_12_08)

Sassen, S. (2001): The Global City. New York, London, Tokio. Princeton.

Sassen, S. (2008): Das Paradox des Nationalen. Territorium, Autorität und Rechte im globalen Zeitalter. Frankfurt/Main.

Scharmanski, A. (2007): Aus Immobilien werden Mobilien. Lokale Immobilienmärkte im Wirkungsfeld der Globalisierung - Beispiel Mexico City. In: Geographische Rundschau 59 (9), 56-63.

Smith, M.P. (2001): Transnational Urbanism. Locating Globalization. Malden.

Taylor, P. (2004) World City Network. A global urban analysis. London.

Taylor, P.; Ni, P.; Derudder, B.; Hoyler, M.; Huang, J.; Lu, F.; Pain, K.; Witlox, F.; Yang, X.; Bassens, D.; Shen, W., 2009: Measuring the World City Network: New Developments and Results. GaWC Research Bulletin 300, http://www.lboro.ac.uk/gawc/rb/rb300.html (download 2009_04_17)

UNION INVEST REAL ESTATE (2008) http://realestate.union-investment.de (download 2008_12_22)

UniImmo Global (Verschiedene Jahrgänge): Jahresbericht. http://realestate.union-investment.de (download 2008_12_03)

Yusuf, S./Wu, W. (2002): Pathways to a World City: Shanghai Rising in an Era of Globalisation. In: Urban Studies, Volume 39, No. 7, 1213-1240.



NOTES

* Christof Parnreiter, Department of Geography, University of Hamburg, Germany, email: christof.parnreiter@uni-hamburg.de

1. Der Begriff Corporate Geography wird hier nicht verwendet, um die räumlichen Strukturen großer Unternehmen darzustellen, sondern die gebauten Stadtlandschaften, die sich aus den Ansiedlungsstrategien ergeben.

2. Wenn nicht anders angegeben, beziehen sich die Daten jeweils auf die gesamte Metropolitanregion (Zona Metropolitana de la Ciudad de México).

3. Als unternehmensorientierte Dienstleistungen werden hier die im ökonomischen Zensus (INEGI 2004) als Sektoren 52-55 ausgewiesenen Bereiche verstanden: Finanz- und Versicherungsdienste; Immobiliendienste; professionelle, wissenschaftliche und technische Dienste; Headquarterdienste (Dirección de corporativos y empresas).

4. Der Distrito Federal ist der innere Teil der Stadt, er umfasst 16 delegaciones (Bezirke). Im Distrito Federal lebt etwa die Hälfte der EinwohnerInnen von Mexico City.

5. Die Angaben beziehen sich auf die Zeit vor der Finanzkrise im Herbst 2008.

6. Die Daten sind den Berichten von CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield und Jones Lang LaSalle entnommen.

7. Immobilienfirmen klassifizieren Büroflächen an unterschiedlichen Standorten unterschiedlich. Für Mexico City gilt, dass ein A+ Gebäude folgende Charakteristika aufweist: Errichtungsdatum weniger als 10 Jahre zurück (für A-Flächen gilt: 10-20 Jahre), Raumhöhe mehr als 3 m (A: bis zu 3 m), Etagengröße wenigstens 400 m2 (A: 200 m2), ein Parkplatz / 30 m2 vermietbarer Bürofläche (A: 40 m2), state-of-the art Technologien für Kommunikation, Feuerschutz und Gebäudeüberwachung, Hochgeschwindigkeitsaufzüge (für Klasse A gilt bei den letztgenannten Punkte eine „mittlere“ Anforderung). Der Mietpreis pro m2 liegt bei A+-Flächen i.d.R. zwischen 22 und 35 USD (September 2008), bei A-Flächen zwischen 17 und 32 USD.

8. Der traditionelle CBD umfasst das historische Zentrum, Paseo de Reforma etwa bis zum Anillo Periférico und das nördlich davon gelegene Polanco sowie Insurgentes und benachbarte Gebiete.

9. Immobilienfirmen operieren mit neun Teilmärkten, deren Abgrenzungen sich nicht an Verwaltungsgrenzen orientieren: Während Polanco und Lomas Palmas im Bezirk Miguel Hidalgo liegen, erstrecken sich andere Immobilienteilmärkte auf mehrere delegaciones: Der Korridor Historisches Zentrum –Paseo de Reforma reicht von Cuauhtémoc bis Miguel Hidalgo, seine Verlängerung – Bosques de las Lomas – geht von Miguel Hidalgo bis nach Cuajimalpa. Santa Fe liegt in Álvaro Obregón und Cuajimalpa, der Teilmarkt Insurgentes umfasst gar Teile von vier Bezirken, nämlich Benito Juárez, Cuauhtémoc, Álvaro Obregón und Miguel Hidalgo, während Periférico Sur in Tlalpan und Magdalena Contreras liegt.

10. Die starke Ausweitung des Angebots für hochwertiges Wohnen hängt auch mit der schlechten Verkehrslage zusammen. Hochbezahlte und vielbeschäftigte Arbeitskräfte in den in Santa Fe niedergelassenen Firmen suchen Wohnmöglichkeit in der Nähe des Arbeitsplatzes, um den täglichen Zeitaufwand für die An- und Abreise zu vermindern.

11. Die beschriebenen Standortpräferenzen gelten v.a. für jene ausländische Unternehmen, die sich nach 1994 neu am mexikanischen Markt etabliert haben. Unternehmensübernahmen änderten am Firmenhauptsitz in der Regel wenig. Beispielsweise erklärt sich der relativ hohe Anteil des Teilmarktes Insurgentes am Umsatz ausländischer Unternehmen dadurch, dass dort die Grupo Financiero BBVA-Bancomer ihren Hauptsitz hat, die aus der Übernahme der größten mexikanischen Privatbank Bancomer durch die spanische BBVA hervorgegangen ist.

12. Zur Klassifizierung siehe Taylor 2004.

13. Das Immobilienstandort-Scoring errechnet sich aus Indikatoren zur wirtschaftlichen und sozialen Entwicklung ebenso wie aus immobilienwirtschaftlichen Daten.

14. Faulconbridge (2009) weist zu Recht darauf hin, dass global agierende Architekturunternehmen auf Grund der Spezifika ihrer Branche im Regelfall wesentlich weniger Büros an „ausländischen“ Standorten unterhalten als andere unternehmensorientierte Dienstleistungsfirmen, ohne deswegen aber weniger global zu sein.

15. Da unter den mexikanischen Mietern nur ein größeres Unternehmen ist (der Finanzdienstleister Ixe), liegt die Vermutung nahe, dass bezüglich der vermieteten Flächen der Anteil der ausländischen Firmen 80 Prozent übersteigt.

16. Die Interviews, die hier zitiert werden, wurden im Oktober 2008 in Spanisch geführt. Transkription und Übersetzung durch den Autor.

17. Zu Grunde gelegt ist eine kolportierte Miete von 50 USD/m2.

 


Edited and posted on the web on 19th November 2009


Note: This Research Bulletin has been published in Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie, 53 (3), (2009), 138-155